Sektörden Haberler

Kentsel Dönüşümden faydalanmanın yolları

16-07-2013 12:04 tarihinde gönderildi.

Kentsel Dönüşümden faydalanmanın yolları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın kentsel dönüşüm konusundaki yetkili kuruluşu Tektaş Mühendislik’in Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Çatalkaya, kentsel dönüşümde kritik öneme sahip bilgiler paylaştı. Çatalkaya, "Kentsel dönüşüm kanunundan yararlanabilmeniz için apartman, site veya yapı adasındaki tüm binalarınız için bakanlık lisanslı kuruluşlara başvuruda bulunarak binalarınız için ‘Deprem Risk Raporu’ almanız yeterli” dedi. Peki ‘Deprem Risk Raporu’ sonucuna göre deprem riskli, hasarlı, ekonomik ömrünü tamamlamış binalarınızı kentsel dönüşüm kanunu ile, kendi inisiyatif ve talebiniz doğrultusunda başka yerleşim bölgelerine kaydırılma korkusu yaşamadan şuan evlerinizin bulunduğu alanlarda nasıl yenileyebilirsiniz? İşte yanıtı…

Kentsel dönüşüm kredisi nasıl alınır?
Kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilmek için öncelikle binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olması lazım. Müteahhit seçimi yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm kredisi veren anlaşmalı bankalara başvuru yapılmalı. Bir daire için en fazla 100 bin lira, eğer başvuru yapan kişinin dört ya da beşten fazla dairesi var ise toplamına en fazla 500 bin lira kadar kentsel dönüşüm kredisi alabiliyorsunuz. Kentsel dönüşüm kredisi kullananlar kira yardımı alamıyor.

Kentsel dönüşümün avantajları Kentsel dönüşümün vatandaşların talebiyle gerçekleşeceği için devletin bu konuyla ilgili sağladığı bazı avantajlar var. Bilindiği gibi yeni inşaatlarda tutarı fazla olan belediye harçları var. Kentsel dönüşümle birlikte bunların tamamından muafiyet söz konusu. Kentsel dönüşümün bir diğer avantajı da daire ve iş yeri satışındaki KDV oranı yüzde 1'dir. Ekonomik ömrünü tamamlamış, eski bir binaya Deprem Risk Raporu alarak Kentsel Dönüşüme kapsamına girdiğinde yeni dairelerin satışındaki KDV yüzde 1 olup daire başına yüzde 7 ila yüzde 17 KDV avantajı sağlanmaktadır.

Bina ortak karar protokolü nedir?
Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılıyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanın sahibi olan 10 kişi artık arsa sahibi ve o arsanın ne yapılacağına o kişiler karar vermeli. İstenilirse arsa olarak satılabilir ya da oraya bir bina yaptırılabilir. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse bina ortak karar protokolünde binanın kime, hangi koşullarda ve hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmeli.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı için 2/3 çoğunluk neler yapabilir?
Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için hazırlanan ‘bina ortak karar protokolü’ hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunlukla binanın nasıl yapılacağına karar verir. 2/3 çoğunluk bunlara karar verebildiği gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine rağmen hala itiraz ederse 2/3 çoğunluk, bakanlığa başvurup 1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir.

Riskli bina tespiti nasıl gerçekleştiriliyor?
20 yıl önce yapılmış betonarme binalarda, binaların bodrum katında rutubet varsa, kolon ve kirişlerdeki demirlerde pas varsa ya da binanın herhangi bir katındaki taşıyıcı sisteminde yani betonarme kolon ve kiriş perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir. ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza karar vereceğiniz Bina Ortak Karar Protokolünü hazırlamanız ve Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.

Riskli yapıların yıkımı için hangi şartların sağlanması gerekir?
Öncelikle bina ile ilgili deprem risk raporunu lisanslı kuruluşlara yaptırmak gerekiyor. Çünkü lisansı olmayan kuruluşlara rapor yaptırıldığında bakanlık raporu onaylamayacaktır. Böylece kentsel dönüşümden yararlanmak da söz konusu olamaz. Deprem risk raporu bakanlıkta onaylandıktan sonra riskli yapı şerhi artık tapuya düşüyor. Bu süreçten sonra yaklaşık 60 gün içinde (bu belediyelere göre değişebilir) apartman olarak bir araya gelinip 2/3 çoğunluğun kararıyla bina ortak karar protokolünü almak gerekir. Bu protokolde "Biz bu binayı yaptırmak istiyoruz. Kentsel dönüşüm kredisi kullanmak istiyoruz ya da kullanmak istemiyoruz. Şu müteahhite yaptırmak istiyoruz ve şu kadar zaman içinde inşaatın bitmesini istiyoruz” gibi kararlar alınıyor. Bina ortak kararlarını bina yöneticileri bakanlığa ilettikten sonra artık yıkım safhasına geçilebilir.

Hangi yapılar kentsel dönüşüm kapsamına giriyor?
Kentsel dönüşüm, sadece İstanbul ya da diğer büyük şehirlerle sınırlı olmayan Türkiye’nin bütün illerini kapsayan bir proje. Gecekondularda oturanlar da kentsel dönüşümün avantajlarından faydalanabilir. Arsa tapusu hazine arazisi kapsamında ise ve gecekonduda oturanlar "işgalci” konumunda ise devletten arsa satın alınıp, kentsel dönüşüm kapsamında bina inşa edilebilir. Kaçak arsa tapulu binalar da dâhil olmak üzere kat mülkiyetli ve kat ittifaklı binalar da kentsel dönüşümden yararlanabilir. Eski eser tescilli binalar kanun kapsamı dışında Kentsel dönüşüm kanunundan yararlanamayan alanlar ise İstanbul Boğazı’nın ön görünümdeki binalar. Eski eser tescilli olan binalar ise Kültür Bakanlığı’nda da kayıtlı olduğu için kanun kapsamında değildir. Ancak eski eser tescilli binaların güçlendirilmesiyle ilgili ayrı bir yönetmelik bekleniyor.

Riskli alan nasıl belirlenir?
Bir bölgenin riskli alan sayılabilmesi için ise öncelikle alan büyüklüğünün en az 15 bin metrekare olması ve Bakanlar Kurulu kararı gerekiyor.

Eğer hak sahipleri bir araya gelip, riskli alan içinde bir bütünlük oluştururlarsa kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanabilir ya da kat karşılığı olarak riskli alanı istedikleri gibi modern yaşanılabilir alanlara dönüştürebilirler.

Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı afet riskli binaların yenilenmesiyle ilgili kanundur. Buna göre kanunun amacı; "Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir”

Kaynak: yapihaberleri.net